Immobilienrente: Verkaufen und drin wohnen bleiben

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Die Pflege zu Hause ist nicht nur zeit-, sondern auch kostenaufwendig. Wenn Vermögen in Form einer Immobilie besteht, überlegen deshalb einige Menschen, wie sie an dieses Geld kommen – bestenfalls ohne ausziehen zu müssen. Das geht mit der Immobilienrente, bei der Sie allerdings auf einiges achten müssen. Wir haben mit Eva Raabe von der Verbraucherzentrale Hessen über die verschiedenen Möglichkeiten gesprochen.

 

Lebensunterhalt und häusliche Pflege sind teuer. Deshalb fragen sich pflegende Angehörige und Pflegebedürftige oft: Wie sollen wir das bezahlen – und wie können wir uns finanziell absichern? Wer eine schuldenfreie, abbezahlte Immobile besitzt, hat zwar Kapital, kann aber über dieses nicht verfügen. Dafür ist das Leben in den eigenen vier Wänden mietfrei und vor unliebsamen Kündigungen sicher. Soll die gesetzliche Rente aufgebessert werden oder wird Geld für die Pflege zu Hause bzw. für einen möglichen Umzug ins Pflegeheim benötigt, kann das Eigenheim ins Spiel kommen. „In diesen Situationen fragen viele Menschen gezielt, ob sie die finanzielle Lage durch den sogenannten Verzehr der Immobilie verbessern können“, erklärt Eva Raabe, Expertin für Immobilienverrentung bei der Verbraucherzentrale Hessen. „Entweder haben sie keine Erben, wollen auf keinen Fall umziehen oder ihre schuldenfreie, werthaltige Immobilie noch verleben.“

Leibrente und Umkehrhypothek als „Zusatzrente“

In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten: Die Leibrente, im Folgenden Immobilienrente genannt, oder die Umkehrhypothek. Bei der Immobilienrente wird das Eigenheim verkauft, der bisherige Eigentümer bleibt aber bis zum Lebensende oder bis zu einem Umzug ins Senioren- oder Pflegeheim darin wohnen. Dafür erhält er keine einmalige Kaufsumme, sondern eine monatliche Rente. Erst nach dem Tod oder einem Umzug geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Anders ist es bei der Umkehrhypothek: Hier nimmt der Hauseigentümer einen Kredit auf, dessen Raten er als Rente ausgezahlt bekommt. Auch hier bleibt er im Eigenheim wohnen. Zins und Tilgung werden gestundet. Stirbt der Hauseigentümer, so geht das Haus an die Bank über und der Kredit wird damit beglichen. Außer die Erben tilgen den Kredit. Sie müssen die Immobilie also nicht zwingend verkaufen. „Stirbt der Eigentümer, können die Erben wählen, ob sie das Haus verkaufen und aus dem Erlös den Kredit bezahlen oder ob sie die Schulden anderweitig tilgen. Dann können sie die Immobilie behalten“, so Raabe.

Das Haus als sichere Bank

In beiden Fällen ist die Idee jedoch dieselbe: Der Wert der Immobilien wird verrentet und das an das Eigenheim gebundene Kapital „flüssig“ gemacht. Das hört sich zunächst gut an“, so Eva Raabe. „Jedoch muss man sich darüber im Klaren sein, dass der erzielbare Preis regelmäßig unter dem aktuellen Wert der Immobilie liegt. Der Käufer kann die Immobilie ja nicht selbst nutzen, denn die meisten Verkäufer behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor.“ In diesem Fall setzen die Anbieter oft eine fiktive Miete an, die die monatliche Rentenzahlung schmälert. „Es ist also wichtig, genau nachzurechnen“, rät Raabe. Die Rente oder das Gehalt mit einer Immobilienrente oder einer Umkehrhypothek aufzustocken, hört sich also zunächst nach einer einfachen Lösung für finanzielle Engpässe an. Die Umsetzung ist allerdings oft schwierig. Unter Umständen sei es finanziell lohnender, die Immobilie zu verkaufen, auf das Wohnrecht zu verzichten und von dem Verkaufserlös zu leben, weiß Eva Raabe: „Der Gedanke einer Immobilienrente ist gut.

Leider fehlen oft die passenden Produkte und es werden meist nur geringe monatliche Renten erreicht, die die Kosten der Pflege nicht auffangen können.“ Wie hoch das erzielte Kapital oder die monatlichen Renten ausfallen, hängt von vielen Faktoren ab: vom Zustand der Immobilie, von der Lage, vom geschätzten Wert und von der Höhe des geschätzten Mietwerts. Und natürlich von den Kosten und vom Alter der Person, die den Vertrag abschließt. Lohnenswert sei ein Vertragsabschluss oft nur dann, so Raabe, wenn die Immobilie einen hohen Wert hat, gut erhalten ist und die Verbraucher bei Vertragsschluss älter als 75 Jahre sind. Welcher Betrag letztendlich ausbezahlt wird, kann nur bei einer Beratung und mit einem professionellen Angebot erschlossen werden. Eva Raabe rät daher: „Lassen Sie Angebote unabhängig fachlich und rechtlich prüfen. Nur mit konkreten Angeboten kann das Produkt eingeordnet und bewertet werden, ob eine Immobilienrente oder Umkehrhypothek überhaupt sinnvoll ist.“

Immobilienverrentung: gute Idee, schwierige Umsetzung

Doch die Idee scheitert häufig noch an etwas anderem: „Das Hauptproblem ist, dass nur wenige Angebote auf dem Markt zu finden sind. In dieser Situation werden dann oft Produkte angeboten, die keine wirklichen Leibrenten oder Umkehrhypotheken sind“, so Raabe. Tatsächlich handele es sich dann um ganz normale Tilgungsdarlehen, die mit Kapitallebensversicherungen kombiniert würden. Diese Kombinationen seien allerdings schlichtweg zu teuer. Dass Immobilienrenten und Umkehrhypotheken zwar verlockend sind, es aber an der Umsetzung hapert, zeigt sich daran, dass der Verbraucherzentrale bislang kein Vertrag bekannt ist, den Interessierte tatsächlich abgeschlossen haben. Denn oft sind die garantierten Renten derart niedrig, dass das Angebot unattraktiv ist.

Wer seine schuldenfreie Immobilie verrenten möchte, sollte sich zunächst folgende Fragen beantworten:

  • Wieviel Liquidität benötige ich?
  • Benötige ich das Geld sofort oder später?
  • Ist die vorhandene Immobilie altersgerecht?
  • Stehen in den nächsten Jahren größere Renovierungen an?
  • Sind die Erben hinreichend versorgt?
  • Gibt es Alternativen, etwa der Verkauf des Objektes?

Es ist zudem wichtig, den Vertrag ganz genau zu lesen und ggf. nachzuverhandeln. Ganz wichtig sind Vereinbarungen über folgende Punkte: 

  • Mindest- und Maximalrentenzeit;
  • Absicherung des Partners – Eintragung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchrechts für verbundene Leben im Grundbuch
  • Regelungen für den Fall eines Umzugs ins Pflegeheim – in diesem Fall kann ein Recht zur Vermietung hilfreich sein (Nießbrauch)
  • Rückübertragungsklausel für den Fall der Insolvenz des Käufers
  • Berücksichtigung von Rentensteigerungen (Preisindexklausel).

 

Über die Autorin

Patricia Schaller.